תהליך בנייה עשוי לקחת שנים בעוד הריסה ניתן לבצע במהירות רבה- אפילו במספר דקות. אז נשאלת השאלה: למה ומתי הורסים מבנה ובונים מחדש? ובדיוק על זה אכתוב לכם במאמר. אחלק את הדיון לשניים: חלק ראשון שיעסוק בהריסה ובנייה מחדש של בתים פרטיים וחלק שני שיעסוק בהריסה ובנייה מחדש של בניינים (לרוב במסגרת תמ”א 38/2).

הריסה ובנייה מחדש של בתים פרטיים:

לא מעט פונים אלי לקוחות שקנו שטח ועליו בית ומתייעצים איתי בנושא- מה עדיף? להשאיר את הבית ולהרחיב את הבנייה הקיימת או להרוס הכל ולהתחיל לבנות מחדש? השאלה באמת מורכבת והאמת- הכי קל לנקות הכל ולהתחיל הכל מחדש אבל לא תמיד. התשובה לשאלה טמונה קודם כל בגיל ובמצב הבית. אם הבית ישן, בן מעל 30 שנים, וקיימים בו ליקויים, במיוחד כאלה הנוגעים בקונסטרוקציה. למשל: התגלו בו סדקים קונסטרוקטיביים או רטיבות ברמה קשה שעשויים להחליש את המבנה וקשה מאד להתמודד איתן מומלץ וכדאי ללכת לכיוון של הריסה ובנייה מחדש. הדבר נכון במיוחד אם מדובר בהרחבה מאסיבית של הבית לדוגמא: תוספת קומות או חפירת מרתף. במצב כזה לשמר את הבנייה הקיימת יהיה מאד מורכב ועלויות הביצוע עשויות להיות גבוהות בהרבה מהליך של בנייה מחדש. נכון שברגע שאנו מחליטים להרוס ולבנות מחדש מתווספות עלויות של היטלים ואגרות מטעם הרשות המקומית. אולם, בדרך כלל עלויות הבנייה עשויות להיות גבוהות בהרבה מעלויות ההיטלים והאגרות ואת זה יש לקחת בחשבון ממש מהשלב הראשוני. מצד שני אם מדובר בבית צעיר יחסית וההרחבה הנדרשת מצומצמת יחסית לשטח הבית הקיים נעדיף לבצע הרחבה של הבית הקיים. הדבר מאד תלוי ומשתנה ממקרה למקרה ולכן חשוב מאד להיוועץ עם אדריכל וקונסטרוקטור לפני קבלת ההחלטה הפרטנית.

מדוע לעיתים קל יותר להתמודד עם תהליך הריסה ובנייה מחדש מאשר עם תוספת למבנה קיים?

בשלבי הביצוע של הפרויקט מתבצעים שינויים בשטח בעת הבנייה, ההחלטות בדבר השינויים נעשות כמובן בסמכות מהנדס ואדריכל. אמנם מה שחשוב להבין שהשינויים לרוב לא מתועדים באמצעות תכניות אדריכליות או קונסטרוקטיביות ולכן לא ניתן לאתר אותם בטח לא למראית עין. דבר נוסף, בעת הבנייה האמונים על הבנייה הם צוות הפועלים שעובדים באתר והקבלן, לרוב הם נמצאים שעות רבות באתר הבנייה ולא תמיד עם פיקוח צמוד. לא פעם נתקלתי בקירות הבנויים בצורה מאולתרת – לא תאמינו: קירות שבתוכם היו קלקרים, עיתונים ישנים ואפילו חפצים. מה שאני באה להגיד – שלעולם לא נוכל לדעת מה מסתתר בתוך הקירות או הרצפות של הבית הישן שקנינו ולעיתים ההפתעות הן באמת לא נעימות. ברגע שבונים מחדש מאפס יש אפשרות לשליטה רחבה יותר על הדברים. אנחנו יכולים להיות בטוחים לגבי הצעדים בהם נקטנו. אגב, קיימות חברות שתפקידן ביצוע בדיקות לאיתור אלמנטים קונסטרוקטיביים קיימים אך לרוב הן לא מדויקות, שלא נדבר על שגויות לחלוטין.

סימן אזהרה נוסף לגבי בתים קיימים שחשוב לי מאד לכתוב עליו ולו רק כדי להעלות את המודעות בעיניין. לפני עשרות שנים בארץ הייתה שגורה הבנייה ה”סיליקטית” בנייה בלבני סיליקט שנראות תמימות ומתפוררות ממש כמו פריכיות אורז. קשה להאמין אך לרוב הלבנים הללו תומכות קורות שעוברות ברצפות ובתקרות ועל גביהן נתמכת התקרה ועומסי המבנה. הריסת קירות ושינויי פנים בבתים מסוג זה יכולה להיות הרסנית ולהוביל לקריסה של אלמנטים בינייניים. ההמלצה והבקשה שלי מכם בתור בוני בית- נא פעלו באחריות- קחו עמכם קונסטרוקטור אחראי לאורך כל תהליך הבנייה שילווה אתכם בבטחה. אם יש ספק אין ספק- אם אתם מתכננים להרוס קירות אתם מוכרחים לעשות זאת באחריות ובליווי מקצועי מתאים.

כפי שיכולתם להבין מדברי עד כה, בהרחבת מבנה קיים יש חוסר ודאות גדולה. פעמים רבות מדובר בפרויקטים בהם “אתה יודע איך אתה נכנס, לא יודע איך אתה יוצא”. קחו בחשבון שכל “הפתעה” שתתגלה לאורך התהליך תעלה לכם כסף. במקרים כאלה קשה מאד להעריך את עלות הפרויקט להבדיל מתהליך של בנייה מחדש בו אנחנו פועלים יחד מההתחלה- מהמסד ועד הטפחות.

הריסה ובניה מחדש של בניינים:

כידוע לא כל מבנה ניתן להרוס. ככל שחולפות השנים יש הערכה גדולה יותר ויותר למורשת העבר קיימים מבנים המוגדרים לפי חוק כ”מבנים לשימור” הריסתם מוגדרת כעבירה על החוק ודרגות השימור מוגדרות מראש כשהדרגה הכי גבוהה הינה מבנה לשימור מחמיר.

לעיתים בניינים מסוימים מוגדרים כ”לא ראויים למגורים” ואותם נדרש להרוס, הרשויות אף יוציאו צו הריסה למבנים אלה. ובדרך כלל בעידן הנוכחי כשנדבר על הריסה ובנייה מחדש נתכוון ככל הנראה להליך מאד פופולרי שצבר תאוצה בשנים האחרונות, הלא מדובר בפרויקטים במסגרת תמ”א 38/2. תמ”א 38 זו תכנית מתאר ארצית המעודדת חיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה. תכנית ארצית זו חלה על מבנים שקיבלו היתר לפני תאריך 01.01.1980. לתכנית זו מספר חלקים והיא מעניקה זכויות בנייה כתמריץ לחיזוק המבנים הישנים שעמידותם ברעידות אדמה מוטלת בספק. לכל ועדה מקומית מדיניות שונה לתכנית והזכויות משתנות ממקום למקום בארץ. במסגרת תמ”א 38/2 ניתן להרוס מבנה ולבנותו מחדש בתוספת זכויות התמ”א והתב”ע.

למה להרוס ולבנות מחדש?

במידה ויזם מחליט ללכת על תמ”א 38/2 קרי שהליך זה נחשב כלכלי עבורו. זכויות הבניה והתמריצים עבור תמא 38/2לעומת תמא 38/1 גדולים יותר שכן מדובר בהשקעה כלכלית גדולה יותר. עם זאת ברוב הגורף של המקרים הליך תמ”א 38/2 הוא הרבה יותר נכון כלפי העיר וכלפי דיירי המבנה. ברגע שהורסים ובונים מחדש מספר המגבלות קטן באופן משמעותי וכך ניתן לייצר תכנון ברמה הרבה יותר גבוהה ואיכותית יותר. החזיתות יכולות להיות מזמינות יותר כלפי העיר (לעיתים בתמ”א 38/1 הממ”דים יפנו אל הרחוב ותכנונית זה הרבה פחות נחמד). מניסיון אישי, אני נוטה לקחת פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש ולא חיזוק ותוספת, אני הרבה יותר מאמינה בזה והתוצרים הרבה יותר עשירים ואיכותיים.

בהליך של הריסה ובנייה מחדש היזם יעשה בדיקה מקיפה לריווחיות הפרויקט הבדיקה תכלול דו”ח אפס בדיקה ע”י שמאי, היתכנות אדריכלית, יחושבו עלויות הבנייה, שכ”ד עבור דירות חלופיות לדיירי הבניין, מיסים ומימון- כל אלה יילקחו בחשבון. ברגע שיזם הבין כי יש כדאיות לקיום הפרויקט ייחתם חוזה בין הדיירים לבינו. יש להבין כי מדובר בהליך ארוך ותמיד טוב להתאזר בסבלנות – היא בדרך כלל משתלמת