ללוח זמנים בבניה יש תפקיד חשוב ומהותי מאוד; הוא מתכנן ומתזמן את התהליכים הצפויים בפרויקט ומגבש ציר
זמן מוגדר מראש, כך שהתהליך יהיה אפקטיבי ומשתלם. לוח הזמנים צריך להיות ריאלי ומתוכנן בקפידה באופן
שיתאים לכל המעורבים בפרויקט. כמו כן, הוא צריך לכלול משתנים רבים ולסייע בזרימה חופשית של תהליך
הבניה. כדי שלוח הזמנים יעמוד ביעדים שלו, על כל הגורמים המעורבים בפרויקט לתרום מהידע המקצועי שלהם,
לשתף פעולה ולשאת באחריות מספקת לטובת מימוש והצלחת הפרויקט.
כל תהליך בניה, בפרט אם הוא מורכב, דורש הקפדה ניהולית רחבה המבוססת על קשר הדוק בין תכנון קפדני של
הפרויקט לבין יישומו בפועל והצלחתו. לכן, עוד בטרם הונחה לבנה אחת נדרש תכנון מיטבי והגדרת לוח זמנים
מחייב.
מהם הגורמים לעיכובים בבניה
ישנם גורמים רבים שיכולים לעכב את ההתקדמות של תהליך הבניה.
הגורמים העיקריים לעיכובים הם: מחסור בידיים עובדות, ביורוקרטיה מול הרשויות, בעיות באספקת חומרים,
קשיים בהשגת היתרי בניה, תקלות ניהוליות, חריגות מהתקציב ועוד גורמים רבים אחרים…
אני נתקלת לא מעט בעיכובים בבניה בעקבות חוסר התאמה בין התכניות לבין דרישות החוק, חוסר בתיאום
תכנוני, חריגות, הגשות לוקות בחסר מול גופים שונים, חוסר ביצוע של תיקונים הכרחיים בזמן, מחסור במידע
מסוגים שונים בתיק וכן הלאה..
ניתן להימנע מעיכובים מסוגים אלה ולחסוך בהוצאות כספיות גבוהות באמצעות תכנון מקצועי ויעיל ותשומת לב
יתרה למכלול של אספקטים הקשורים לתהליך, אך חשוב שתבינו את מידת הנזקים הנגרמת כתוצאה מעיכובים,
נזקים שצריך להכיר על מנת להימנע מהם…
נזקי עיכובי הבניה
חשוב להבין שעיכובים בבניה גוררים נזקים כלכליים, משפטיים ותפעוליים משמעותיים. הנזקים העיקריים כוללים
עליה בעלויות החומרים והשכר, תשלומי שכירות נוספים לרוכשים, הפרות חוזיות מול ספקים, פגיעה במוניטין של
הקבלן וכן הלאה.
נזקים כספיים:
● תשלומים כפולים עבור שכירות לרוכשים: הוצאות כספיות לרוכשי דירות הנדרשים לשכור מגורים בזמן
ההמתנה לקבלת הבית החדש שלהם.
● התייקרויות שונות בפרויקט: המחירים עולים עם הזמן וכך גם עליית מדד תשומות הבניה ומחירי
החומרים. לכן, עיכובים בבניה משמעותם תשלומים נוספים עבור מרכיבים הקשורים לבניה.
● תזרים מזומנים: קיימת גם פגיעה בתזרים המזומנים של היזם בעקבות עיכוב בקבלת תשלומים או
מכירת נכסים.
נזקים משפטיים ואיכותיים:
● הפרת חוזים: עיכובים בבניה עלולים לגרור קנסות ותביעות מצד ספקים וקבלני משנה.
● תביעות פיצויים: על פי החוק יש לשלם פיצויים כספיים לרוכשים על איחור במסירה.
● ריביות מימון: עיכובים גוררים גם הארכת תקופות ההלוואות והמשכנתאות ובכך גורמים גם לתשלום
ריביות גבוהות יותר לבנקים.
● פגיעה במוניטין: אין ספק כי עיכובים בבניה גורמים גם למשבר אמון מצד הלקוחות והציבור ובכך נגרם
נזק רב לשמו הטוב של היזם.
כיצד ניתן להימנע מעיכובים בבניה
גם כאשר קיים תיאום טוב בין הצוותים השונים, פרויקט בניה עלול להתעכב כאשר לוח הזמנים אינו מתוכנן כראוי.
תכנון מוקדם ומדויק, הכולל את כל הפרטים מאלף ועד תו כדוגמת זמני העבודה, זמני אספקת החומרים, ניהול
העבודה ועוד, מונע עיכובים ומדייק את תהליך הבניה. זכרו שעל מנת למנוע עיכובים יש להקפיד על תכנון
אדריכלי והנדסי מלא עוד לפני תחילת העבודה בשטח, לקבל את כל ההיתרים כחוק, להסתייע במפקח בניה
מקצועי וכמובן לקבוע לוח זמנים קשוח (אך גם נאמן למציאות). נקודה חשובה נוספת היא ניהול סיכונים מדויק;
ניהול סיכונים הוא פעולה חשובה שמתחילה כבר בתחילת התהליך. יש לזהות מבעוד מועד את הסיכונים
הלוגיסטיים והתקציביים ואת הסיכונים הקשורים באי עמידה בלו"ז. חשוב להקצות פעילויות מניעה כמו גם
פתרונות יעילים ומהירים לכל בעיה או עיכוב בשטח.
לסיכום, ניהול נכון וחכם של פרויקט מתחיל בתכנון קפדני ומסתיים בביצוע יעיל ששם דגש על כל פרט ופרט.
באמצעות המידע המוצג במאמר תוכלו להיות בטוחים שתהליך הבניה שלכם יתקדם באופן מושלם ללא דופי
ויסתיים במועד המתוכנן ללא כל עיכובים.
