תכנון בניין מגורים שונה באופן מהותי מתכנון בית פרטי. בניגוד לתהליך תכנון בית פרטי, בו אני מכירה את הצרכים של הלקוח שעתיד להתגורר בבית, בבניין מגורים יש צורך לתכנן דירות שיתאימו לצרכים של מרבית האנשים, לתרבותם ואורח חייהם, שכן אין היכרות מקדימה איתם ויכולת להבין כיצד הם היו רוצים שהבית החדש שלהם יראה. עם זאת ועל אף השוני, השלבים אותם יש לעבור הן בבנייה של בית פרטי והן בבנייה של בניין מגורים דומים – החל מתכנון ראשוני, דרך קבלת היתרים ועד לתהליך בנייה ואישור אכלוס (טופס 4).

פרוגרמה – השלב המקדים לתכנון

הפרוגרמה היא השלב המקדים את התכנון ומאגדת בתוכה עקרונות לתכנון הבניין. על מנת לכתוב אותה באופן אידיאלי יש לבצע מחקר מקדים הכולל היכרות עם השטח, עם היזם ובכפוף לדרישות הרשות המקומית. מסמך הפרוגרמה מפרט את החזון והנתונים הפיזיים שמהם ייגזר תכנון הבניין המפורט והרכב התקציב. מדובר בקביעת הערכים התכנוניים: פירוט לגבי אופי החללים במבנה וייעודם, הגדרת שימוש בחומרים ושיטות בנייה והגדרה של השטחים הפיזיים הנדרשים לכל שימוש במבנה. לרוב, במהלך התכנון המפורט כשיורדים לרזולוציות נמוכות, הפרוגרמה מתחדדת והפכת מחזון להלכה למעשה.

הליך פרה-רולינג מול הוועדה המקומית

הליך הפרה-רולינג, ובעברית הליך “החלטה מקדמית”, מתבצע מול הרשות המקומית לאחר תכנון הפרוגרמה ולפני הגשת בקשה לקבלת היתרי הבנייה. במהלכו אני מציגה מצגת ראשונית הממחישה את החזון לאתר ומודל של הבניין שיציג את המסות והחזיתות העתידיות. פעמים רבות יהיה צורך בהצגה של  הדמיה פוטו-ריאליסטית של הבניין ואיך הוא יראה. לכל רשות מקומית יש את הדגשים שלה, על כן חלקן יבקשו להתייחס לנושא של בנייה בת-קיימא הקשורה לאיכות הסביבה. לאחר קבלת האישור העקרוני במסגרת הפרה-רולינג, הרשות המקומית תבצע בדיקה כלכלית מקדימה ליזם על מנת לוודא שהוא אמין ויכול לשאת בהוצאות הפרויקט. כשינתן האישור העקרוני, ניתן יהיה להתקדם להגשת בקשה להיתר בנייה.

רישוי והיתרים

לאחר הפקת הגרמושקה, הכוללת את פנים המבנה והמרחב החיצוני שלו, אנו מגיעים לשלב אישור התוכנית וקבלת היתר הבנייה מהרשות המקומית בתהליך שאורך בין שמונה חודשים לשנה. בתהליך בקשת ההיתר יהיו מעורבים היועצים הרלוונטיים להליך הבנייה – קונסטרוקטור, אדריכל נוף, יועץ מיגון, יועץ חשמל, יועץ תנועה וכיו”ב. כדי לקבל את ההיתר יש לעמוד בתב”ע ובדרישות בטיחות שונות ולהציג מפת מדידה טופוגרפית של אזור הבנייה.

תכנון בניין מגורים מפורט

על בסיס הפרוגרמה שהוכנה יופקו סקיצות המציגות את חלופות התכנון של בניין המגורים.  תכנון הבניין יבוצע, כמובן, לא בשיתוף הדיירים אלא מול היזם וגורמים נוספים – יועץ בטיחות, יועץ תנועה, יועץ נגישות, יועץ אינסטלציה, יועץ חשמל, קונסטרוטור וכיו”ב. כאדריכלית, אני אפיק תוכניות אדריכליות לכל קומות המבנה כשהתכנון שלי יהווה בסיס תכנוני לכל שאר היועצים, על כן חשוב מאוד לעבוד עם צוות היועצים בשיתוף פעולה מלא ונעים. מנהל הפרויקט יהיה אחראי לבנות תוכנית עבודה ולוחות זמנים (גאנט) באופן מסודר ומאורגן ואני בשלב זה אתחיל בתכנון מפורט עד אחרון הפרטים – החל מהמראה החיצוני של הבניין ועד פנים הדירות – עובי הקירות, רוחב הפתחים, מיקום שקעי החשמל, סוגי החלונות ומיקומם, מיקום עקרוני לאביזרי הבית השונים ועוד רבים וטובים. בשל העובדה שתכנון הדירות אינו מבוצע בהתאם לדרישותיו וצרכיו של לקוח הקצה אשר יגור בדירה, נדרשים מהאדריכל ניסיון משמעותי והיכרות רחבה ככל הניתן עם מגוון דירות ופרויקטים על מנת לתכנן דירות שיתאימו  לאוכלוסיית היעד.

תהליך הבנייה

לאחר קבלת ההיתר, הליך שעשוי לארוך זמן, מתחיל שלב הבנייה – החל מהריסת המבנה הקיים בשטח, אם ישנו, דרך חפירות ובניית השלד ועד לסיום עבודות הגמר. לכל אורך הדרך, תפקידי כאדריכלית הוא ביצוע פיקח עליון בלבד שהבנייה מתבצעת בהתאם לתוכנית שאושרה, וזאת כדי להימנע מתרחיש של עצירת הפרויקט וכן מחריגה בזמן או בתקציב שהוגדר. לצורך זאת, אני מגיעה לסיור באתר הבנייה אחת לשבוע/יים  לפי הצורך כדי לוודא שהבניויה מבוצעת בהתאם לתוכנית שאושרה על ידי ועדת תכנון ובנייה. יובהר כי הפיקוח העליון של האדריכלית אינו מהווה תחליף למינוי מפקח בנייה צמוד וגם/או מנהל פרויקט לאורך כל תהליך הבנייה, אותם עליכם לשכור מטעמכם.

אכלוס הבניין – טופס 4

עם סיום הבנייה ולאחר מכירת הדירות, יש צורך לעבור את השלב האחרון לפני מסירת הדירות לרוכשים. טופס 4 הינו טופס אישור אכלוס ועל מנת לקבל את חתימתה של העירייה יש צורך להוכיח כי התוכנית נבנתה בהתאם להיתר ושהמבנה ראוי לשימוש לפי התקנות: בדיקת בטון, בדיקת תשתיות חשמל, בדיקת תשתיות ודרכי גישה לכיבוי אש, בדיקת תברואה ועוד. אם במהלך הבנייה בוצעו עבודות נוספות / שונות ממה שאושר בהיתר או שנמצאו ליקויים בטיחותיים – יהיה צורך לאשר את התוכנית מחדש או לבצע שינויים במבנה, בהתאמה.

השפעתו של אדריכל על הצלחת הפרויקט

כפי שניתן לראות, בתהליך הבנייה יש לא מעט אי וודאות ושלבים שצריך לעבור בהצלחה על מנת שניתן יהיה להתקדם הלאה בהליך הבנייה. על מנת שפרויקט הבנייה יסתיים בהצלחה, בדירות לטעמם של הרוכשים וללא חריגות מיוחדות בתקציב ובלוח הזמנים – יש צורך באנשי מקצוע מיומנים ומנוסים. אדריכל בעל ניסיון ומומחיות, שיודע לנתח היטב את השטח ואת הצרכים, לתכנן דירות אטרקטיביות ולעקוב שעבודת הבנייה מתבצעת כפי שאמורה להתבצע – ישפיע באופן מכריע על הצלחת הפרויקט. זקוקים לאדריכלית מקצועית ומנוסה, שתוביל את הפרויקט שלכם להצלחה? אני מזמינה אתכם לפנות אליי לקבלת שירותי אדריכלות עבור פרויקטים מגוונים של בניית בנייני מגורים.