כאשר קובעים את אחוזי הבניה של כל מבנה נדרשת הגדרה של שטח עיקרי ושטח שירות.
שטח עיקרי כולל את כלל המרחבים בעלי רצפה ותקרה שנועדו למטרה העיקרית שלשמה הוקם הנכס; מדובר
בשטח המיועד לפעילות העיקרית בנכס כמו למשל: חדרי מגורים, חדרי רחצה, מטבחים, מרפסות מקורות וכן
הלאה. לעומת זאת, שטח שירות הינו שטח נלווה שמטרתו לשרת ולתמוך במטרה העיקרית. הוא שטח שאינו
משמש לפעילות עצמה (כדוגמת מגורים) אלא תומך ומשלים אותה, כמו למשל: ממדים, מחסנים, חדרי מדרגות,
חדרים המיועדים למערכות טכניות, חניות וכדומה.
כלומר, שטח עיקרי ושטח שירות הינם שטחים שונים במהותם והחלוקה ביניהם נעשית בהתאם לייעוד הקרקע
ולפונקציות שהם משרתים. חשוב לציין בתכנית האדריכלית (גרמושקה) אילו שטחים בנכס מהווים שטח עיקרי
ואילו שטח שירות. ההבחנה הזאת חשובה והכרחית לצורך הגשת בקשה להיתר בניה והיא מתבצעת בהתאם
לזכויות הבניה של הנכס.
מהי המשמעות הכלכלית של ההבחנה בין שטח עיקרי לשטח שירות
קיימת משמעות כלכלית להבחנה בין שטח עיקרי שטח שירות המתבטאת בבניה פרטית ואף ביזמות בענף
הנדלן. המשמעות נעוצה במיצוי זכויות הבניה בשטחים השונים; מיצוי מקסימלי של זכויות הבניה הינו קריטי
עבור רווחיות הפרויקט וזיהוי שגוי ומוטעה של סוגי השטחים הללו עלול לגרור בעיות של חוסר ניצול מיטבי או
לחלופין של חריגה מזכויות הבניה. שני המצבים הללו אינם רצויים מכיוון שהמטרה היא לנצל באופן מקסימלי ויעיל
את זכויות הבניה במסגרת החוק המותר.
כמו כן, להבחנה בין סוגי השטחים הללו יש השפעה ישירה על שווי הנכס, עלויות הבניה, היטלי ההשבחה
וגמישות התכנון. שטח עיקרי נמכר במחיר מלא בעוד ששטח שירות נתפס כמשלים ולכן שוויו הכלכלי למר נמוך
בהרבה .
במשרדים ובמבני מסחר, השטח העיקרי מייצר הכננסה ישירה כאשר שטחי השירות מעמיסים על עלויות הניהול.
הרפורמה בחישוב שטחי הבניה:
הרפורמה בחישוב שטחי הבניה (הנקראת גם רפורמת שטח כולל) שואפת לבטל את ההבחנה המסורתית בין
שטח עיקרי ושטח שירות. היא מבקשת להעביר את המערכת למצב של חישוב שטח בניה כולל על מנת לקבוע
מעטפת זכויות אחת למבנה. הדבר מאפשר לאדריכלים לתכנן בחופשיות רבה יותר, לקצר את תהליכי הרישוי
ולהתמודד עם פחות ביורוקרטיה.
העקרונות המרכזיים של הרפורמה הינם:
● ביטול ההפרדה: ביטול ההבחנה בין שטח עיקרי ושטח שירות ומעבר לחישוב שטח כולל. התוצאה
היא תכנון חופשי יותר של חללים מותאמים לצרכים האמיתיים של הלקוחות.
● ייעול תהליכים: קיצור משמעותי בזמני ההמתנה להוצאת היתרי בניה דבר התורם רבות לייעול התהליך
כולו. הליכי הרישוי נעשים פשוטים וקצרים יותר ומקדמים אתכם בקלות וביעילות לעבר מטרות הבניה
שלכם.
● סל זכויות אחיד: מכסת שטחים אחת כוללת המעניקה גמישות מירבית בתכנון האדריכלי.
● שינוי בהיטלי השבחה: בעקבות הרפורמה, היטלי ההשבחה יבחנו על פי שינויים ממשיים בתכנית ולא
בהתאם לקטגוריות.
הרפורמה מבטלת, אם כן, את הצורך בחלוקת השטח לקטגוריות עיקרי ושירות ושמה דגש על בקרה על נפח,
ניצול מיטבי של הקרקע, נראות, קווי בניין, השפעה סביבתית וכיוב. התוצאה הינה מקשה אחת של זכויות
בהתאם לתכנית ולחוק. אולם, אין להתבלבל ולחשוב שהרפורמה מגדילה את זכויות הבנייה; בפועל היא משנה
את צורת החישוב ואת תהליכי הבקרה בלבד.
כלומר, היא מבטלת את ההבחנה בין סוגי השטחים הללו, הבחנה שהפכה לגורם לא יעיל ואף מעכב; הדגש הינו
על טיב התכנון ועל אפקטיביות והתמקדות בצרכים.
