מהם פרויקטים אדריכליים המשווקים בשלבים?
פרויקטים אדריכליים המשווקים בשלבים הינם מיזמי בניה או מתחמים המחולקים למספר מקטעים מתוכננים
מראש. הרעיון הוא שהיזם מציע למכירה כל חלק או בניין בזמנים שונים ולא בבת אחת. המכירה של החלקים
השונים מתבצעת בהתאם לקצב ההתקדמות בשטח ולדרישות הקיימות בשוק. פרויקטים מסוג זה מקטינים את
הסיכון הכלכלי ומאפשרים מימון הדרגתי של תהליך הבניה. היתרונות הבולטים שלהם הינם: הפחתת סיכונים
כלכליים על ידי בדיקת הביקוש לפני בניית השלבים הבאים, גמישות תכנונית באמצעות התאמת הדירות
לשינויים המתרחשים בשוק, ניהול תזרים מזומנים כאשר הכסף מהשלב הקודם מממן את השלב הבא ועליית
מחירים הדרגתית כאשר לרוב המחירים עולים ככל שהפרויקט מתקדם.
פרויקטים שלביים הינם נפוצים מאוד כיום בתחום הבניה משום שהם מאפשרים שליטה טובה יותר בסיכונים
וגמישות בניהול תקציב.
למי מתאים פרויקט כזה ?
פרויקט אדריכלי המשווק ומבוצע בשלבים מתאים בעיקר ליזמים או ללקוחות פרטיים המעוניינים לפרוס את
ההשקעה הכלכלית לאורך זמן ולנהל את הסיכונים באופן מבוקר ואחראי. כך למשל, בונים פרטיים שאין בידם את
מלוא הסכום מראש לבנייה ולעיצוב מלא מעדיפים לבנות שלד וגמר ראשוני ולהשלים את בניית החלקים האחרים
בהמשך. גם חברות נדלן ויזמים המעוניינים לבחון את הביקוש האמיתי בשוק בשלבים הראשוניים בוחרים
בפרויקטים מסוג זה. בנוסף, משקיעים המחפשים תזרים מזומנים ורוצים לממן את המשך הפרויקט מתוך
הרווחים או המכירות של השלבים הראשונים מעדיפים פרויקטים כאלו. לבסוף, גם כאלה המתמודדים עם
ביורוקרטיה או אישורי רישוי מורכבים בוחרים בפרויקטים הללו המאפשרים להם להתקדם בבניה בהתאם
להיתרים הקיימים ובהמשך בהתאם להיתרים שעשויים להתקבל מתוקף שינויים בחקיקה או דרישות הרשות
המקומית.
כיצד מתבצע תכנון אדריכלי של פרויקט שלבי?
תכנון אדריכלי של פרויקט שלבי דורש ראיית מאקרו מערכתית בשילוב גמישות ביצועית ושיווקית. הוא מחייב
הפרדה של תשתיות, ניהול מודולרי של היתרי בניה והקפדה על איכות חיים טובה לדיירים המאכלסים את
השלבים הראשונים בזמן שהשלבים הבאים עדיין בבנייה.
העקרונות החשובים בתכנון פרויקט שלבי:
● תכנית אב מקיפה: חשוב לתכנן את מתחם הפרויקט כולו מראש על מנת להבטיח הרמוניה עיצובית
ועמידה בתקני הבניה לאורך כל התהליך מתחילתו ועד סופו.
● הפרדת תשתיות: זהו עקרון קריטי; חשוב שהתכנון ההנדסי והאדריכלי יפריד את המערכות השונות
(אינסטלציה, חשמל, מים וכדומה) כך שכל שלב יוכל לפעול באופן עצמאי בזמן שהשלבים הבאים עדיין
בבניה.
● גמישות שיווקית: כל שלב בפרויקט נבנה ומשווק כיחידה כלכלית ותכנונית סגורה. כלומר קיימת גמישות
שיווקית בשלבי הפרויקט השונים.
● תכנון נכון של דרכי גישה: חשוב מאוד לתכנן את צירי התנועה, כניסת משאיות וחומרי בניה לשלבים
העתידיים באופן שלא יפגעו באיכות החיים ובנוחות של הדיירים שכבר גרים בפרויקט.
כיצד המודל השלבי בא לידי ביטוי בפרויקטים של התחדשות עירונית?
במתחמי התחדשות עירונית (פינוי בינוי) השיווק והבניה בשלבים הינם כמעט תמיד הכרח משום שלא ניתן לפנות
את כל הדיירים הוותיקים בבת אחת ויש צורך לבנות בנייני תנאי כדי לאכלס חלק מהדיירים לפני שממשיכים
להרוס את שאר המבנים. היזם והאדריכל מחלקים את הקרקע לתת מתחמים עצמאיים. בשלב הראשון, היזם
מאתר קרקע פנויה במתחם ומקים עליה את הבניין הראשון מבלי לפנות אף אחד מביתו. בשלב השני, עם סיום
בניית המגדל הראשון, הדיירים מהבניינים הישנים הסמוכים עוברים ישירות לדירותיהם החדשות ללא צורך
במעבר דירה זמני לשכירות של מספר שנים. בשלב השלישי והאחרון, הבניינים הישנים שפונו נהרסים ועל שטחם
נבנה השלב הבא של הפרויקט (מגדלים נוספים עבור שאר הדיירים הוותיקים ועבור רוכשים פוטנציאלים חדשים
מהשוק החופשי).
לסיכום, בניה המתבצעת ומשווקת בשלבים הינה מומלצת וכדאית בעיקר מכיוון שהיא מאפשרת לפרוס את
ההוצאות הכלכליות, להקטין את הסיכונים ולשלוט בפרויקט בצורה טובה ואחראית יותר.
