במציאות החיים המודרניים הערים הולכות וגדלות ונעשות צפופות יותר ולכן הצורך בפתרונות חניה איכותיים
ויעילים נעשה הכרחי ואף קריטי. חניה מהווה את אחד היסודות החשובים ביותר של תכנון ופיתוח עירוני ולכן יש
להשקיע בתהליך תכנונה; תכנון אדריכלי של חניון תת קרקעי דורש שילוב מדויק בין הנדסה, בטיחות וניצול מיטבי
של החלל. התהליך כולל פריסת חניות, תכנון מעברים נוחים לרכבים, איטום איכותי, פתרונות אוורור ומערכות
כיבוי אש העומדות בתקנים הנדרשים.

במאמר זה אפרט אודות תהליך התכנון של חניונים תת קרקעיים ואדון בפער בין תקן החניה לרווחיות.
בחירת המיקום הנכון לחניון כתנאי קריטי להצלחתו
אחד הגורמים החשובים ביותר הוא בחירה טובה במיקום אטרקטיבי ומבוקש עבור החניון התת קרקעי. בחירת
המיקום צריכה להביא בחשבון גורמים כמו קרבה לרחובות מרכזיים ולכבישים ראשיים וגם כמובן את מאפייני
האוכלוסייה שעתידה להשתמש בחניון. כמו כן, חשוב להתייחס לנתונים הטופוגרפיים (נתוני הקרקע) של המקום
על מנת להבטיח בניה קלה ונוחה. כאשר ניגשים לתכנן חניון תת קרקעי חשוב לבצע מחקר מעמיק על האזור ועל
הביקוש כדי להבין את הכדאיות והרווחיות העתידית של הנכס. אלו פרטים שמאוד חשוב להתייחס אליהם עוד
לפני שיוצאים לדרך…

תכנון המספק מקסימום נוחות ובטיחות
על מנת למנוע סכנות ולשמור על הבטיחות של האנשים והרכבים בחניון יש לתכנן באופן המספק מקסימום נוחות
ובטיחות. תכנון חניון תת קרקע בטוח מצריך שילוב של מערכות אש ואוורור, תאורה טובה (רצוי חסכונית
באנרגיה), ראות מיטבית בדרכים ובקרת כניסה קפדנית ומאובטחת.
בנוסף, מומלץ ואף הכרחי להתקין מצלמות אבטחה ופתרונות יעילים להתמודדות עם מצבי חירום; התכנון צריך
לעמוד בתקני הבטיחות ולספק מענה הולם בעת מצבי חירום.

כיצד מתבצעת בניה של חניון תת קרקעי בפועל
בניה של חניון תת קרקעי כוללת מספר שלבים הנדסיים קפדניים הכוללים תכנון, חפירה, יציקת יסודות, איטום
מקיף והתקנת מערכות אוורור ובטיחות מתקדמות. החפירה כוללת פינוי אדמה על מנת ליצור מקום מתאים
למפלסים התת קרקעיים השונים. לאחר סיום החפירה, מתבצעת הבנייה של העמודים, הקירות והגג; כל אלה
צריכים להיות עמידים ולתמוך במשקל הרכבים ובעומס הצפוי במקום. בהמשך תהליך הבנייה, מותקנות מערכות
האינסטלציה, כיבוי האש, האבטחה, התאורה והחשמל. התקנת מערכות אלו צריכה להיות קפדנית ולספק את
רמת הפונקציונליות והבטיחות הגבוהה ביותר עבור המשתמשים. לבסוף, יש לבצע בדיקות מחמירות על מנת
לוודא כי כלל המערכות עובדות כראוי ומתאומות אחת עם השניה.
הפער בין תקן החניה לרווחיות:

הפער הכלכלי בין תקן החניה לרווחיות בפרויקטים נדלניים נגרם מכך שחפירה ובנייה של חניונים תת קרקעיים
דורשים כאמור עלויות כספיות גבוהות, בעוד שערך המכירה או דרישת הדיירים לתשלום נוסף עבור חניה באזורים
עירוניים צפופים או קרובים לתחבורה ציבורית אינם תמיד מכסים את גובה ההשקעה. חוקי התכנון מחייבים לבנות
מקומות חניה שעלות הפקתם גבוהה בהרבה משווי השוק שלהם או מתרומתם לערך הפרויקט.
בפרט באזורים המקושרים היטב למערכות תחבורה להמונים ( כמו הרכבת הקלה, מטרו ), הפחתת תקני חניה
מצמצמת את הוצאות הפיתוח ומעלה את הרווחיות ליזמים.

יתר על כן, שטחי הרמפות, העמודים ונתיבי הנסיעה בחניון באים על חשבון שטחים שהיו יכולים להיות שימושיים
ורווחיים הרבה יותר כמו מחסנים, יחידות דיור או שטחים מסחריים.
גורם מרכזי נוסף לפער הוא שווי מכירה חסר; בשוק החופשי קשה לגלגל את מלוא עלות הבניה של החניה על
רוכש הנכס. דירה עם חניה אינה מתומחרת ב250 אלף שקלים יותר מדירה ללא חניה באזורים מסוימים דבר
הגורם להפסד ליזם על רכיב החניה.
לסיכום, בניית חניון תת קרקעי היא תהליך הנדסי מורכב ויקר הדורש חפירות עמוקות, יסודות חזקים ואיטום
איכותי. הקמתו כרוכה, אם כן, בעלויות גבוהות מאוד והרווחיות שלו תלויה במיקום, בביקוש וכן בניהול נכון של
הוצאות התחזוקה.